Cайт адвоката Галюковой М.И » Деятельность » Рабочая деятельность » Застройщик передал квартиру с недостатками: пошаговая инструкция для собственника

Застройщик передал квартиру с недостатками: пошаговая инструкция для собственника

Долгожданные ключи получены, а вместо радости - кривые стены, щели в окнах, вздувшаяся стяжка, трещины и неработающая вентиляция. Знакомая ситуация? Не паникуйте и не машите рукой на проблему. Закон на вашей стороне, а недостатки застройщик обязан устранить за свой счёт. Рассказываю по шагам, что делать.
Тщательно осмотрите квартиру ДО подписания акта
Приёмка - ваш главный рычаг давления. Осматривайте всё внимательно: стены, полы, окна, двери, стяжку, электрику, вентиляцию, отопление. Идеально - пригласить специалиста по приёмке с тепловизором, уровнем и другими приборами. Он увидит то, что не заметит обычный человек: продувания, отклонения по вертикали, скрытую сырость.
Не подписывайте акт «как есть»
Если нашли недостатки - не подписывайте акт приёма-передачи без замечаний. У вас есть два законных пути:
✔️ отказаться от подписания до устранения дефектов;
✔️ подписать акт с приложением дефектной ведомости (смотрового листа), где перечислены ВСЕ недостатки.
Устные обещания «мы всё потом исправим» ничего не стоят. Только бумага с подписью представителя застройщика.
Зафиксируйте всё документально
Фото и видео каждого дефекта - обязательно. Составьте перечень недостатков в письменном виде в двух экземплярах. Один с подписью застройщика оставьте себе. Это ваша доказательная база на будущее.
Направьте письменную претензию
Составьте претензию и вручите застройщику под роспись или направьте заказным письмом с описью вложения. В претензии выберите одно из требований:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить ваши расходы на самостоятельное устранение дефектов.
Сохраняйте все чеки, квитанции и почтовые документы.
Помните про гарантию
Даже если недостатки вылезли не сразу, а через полгода-год - это не проблема. Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее 5 лет, а на инженерное и технологическое оборудование - не менее 3 лет. В течение этого срока вы вправе предъявлять претензии по качеству.

Важно: бремя доказывания часто лежит на застройщике -- именно он должен доказать, что дефект возник по вашей вине, а не из-за нарушения технологии строительства.
Не реагирует - идите в суд
Что можно взыскать:
- стоимость устранения недостатков;
- неустойку за просрочку удовлетворения требований;
- компенсацию морального вреда;
- штраф 50% от присуждённой суммы за отказ решить вопрос добровольно;
- расходы на экспертизу и юриста.
Для определения суммы ущерба обычно проводится строительно-техническая экспертиза - она фиксирует дефекты, их причины и стоимость устранения.
Вот примерные вопросы, которые ставятся перед экспертом:
«Соответствует ли качество выполненных строительно-отделочных работ в квартире по адресу [__] требованиям технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (СП, ГОСТ), условиям договора участия в долевом строительстве (договора купли-продажи) и проектной документации? Если не соответствует - какие несоответствия (дефекты, недостатки) имеются, где именно они расположены и в чём выражаются?»
«Являются ли выявленные дефекты явными или скрытыми? Являются ли они устранимыми или неустранимыми, существенными или несущественными? Влияют ли выявленные дефекты на безопасность и возможность использования квартиры по назначению?»
«Какова причина возникновения каждого из выявленных дефектов: являются ли они следствием нарушения технологии производства строительно-монтажных/отделочных работ (производственный/строительный характер) либо следствием ненадлежащей эксплуатации, естественного износа или действий третьих лиц (эксплуатационный характер)? Каков период (давность) их образования?»
«Какие виды, объёмы ремонтно-восстановительных работ и какие материалы необходимы для устранения выявленных дефектов (недостатков)? Составить соответствующую ведомость (перечень) работ и материалов.»
«Какова рыночная стоимость ремонтно-восстановитель ных работ и материалов, необходимых для устранения выявленных строительных дефектов (недостатков), в ценах, действующих на дату проведения экспертизы, применительно к городу?»